Hipoteca mixta: qué pasa con la cuota al acabar el tipo fijo

En una hipoteca mixta, el tipo de interés es fijo solo durante los primeros años. Después pasa a ser variable, normalmente el euríbor más un diferencial, y la cuota se recalcula a partir del capital pendiente para el plazo que queda. Según dónde estén los tipos en ese momento, la cuota puede bajar o subir mucho. A continuación verá cuánto.

Calculamos con los valores iniciales de la calculadora: un préstamo de 150.000 € a 30 años al 3,04 %, el tipo medio de las nuevas hipotecas en España según el BCE. El tramo fijo del ejemplo dura 5 años. Para simplificar, suponemos un único tipo nuevo para el resto del plazo; en la realidad el tipo variable se revisa periódicamente.

Qué pasa en los primeros 5 años

La cuota es de 636 € al mes. Al principio, la mayor parte son intereses: en los primeros 5 años paga 21.595 € de intereses, el 57 % de todo lo que entrega al banco. Al acabar el tramo fijo quedan 133.457 € por devolver; solo se ha amortizado el 11 % del préstamo. El nuevo tipo afecta, por tanto, a casi toda la deuda.

Cuánto cambia la cuota

Nuevo tipo	Nueva cuota	Cambio	Intereses hasta el final
2,04 %	568 €	−67 €	37.023 €
3,04 %	636 €	sin cambio	57.237 €
4,04 %	707 €	+72 €	78.759 €
5,04 %	783 €	+148 €	101.530 €
6,04 %	863 €	+227 €	125.482 €

Si el tipo sube un punto porcentual, hasta el 4,04 %, la cuota aumenta 72 € al mes, un 11 %. Con dos puntos más (5,04 %) son 148 € y un 23 %. Tres puntos costarían 68.245 € de intereses adicionales en el resto del plazo. Si, en cambio, los tipos bajan un punto, la cuota se reduce en 67 €.

Qué puede hacer

• Comparar ofertas. Puede cambiar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones (subrogación) o negociar con el suyo el paso a tipo fijo.
• Amortizar parte del préstamo. Si al acabar el tramo fijo devolviera el 10 % del capital pendiente, 13.346 €, y redujera la cuota, con un tipo un punto más alto pagaría 637 €, 71 € menos. Revise en su contrato la comisión por amortización anticipada.
• Alargar el plazo. Un plazo más largo baja la cuota, pero aumenta los intereses totales.

Vea qué supondría un cambio de tipo en su propia hipoteca con la prueba de estrés de la calculadora de hipotecas. Cuánto ahorran las amortizaciones periódicas lo explica el artículo Amortizar la hipoteca anticipadamente.