Sfârșitul dobânzii fixe la creditul ipotecar: noua rată

Multe credite ipotecare au dobânda fixă doar în primii ani, după care devine variabilă. Când perioada fixă se încheie, rata se recalculează din soldul rămas pentru perioada rămasă de rambursare. În funcție de cum au evoluat între timp dobânzile, rata poate scădea sau poate crește simțitor. Mai jos calculăm cu cât.

Pornim de la valorile inițiale ale calculatorului: un credit de 350.000 lei pe 30 de ani, cu o dobândă de 5,65 %, dobânda medie la creditele noi în lei pentru locuințe potrivit BNR. Perioada fixă din exemplu durează 5 ani. Pentru simplitate presupunem o singură dobândă nouă până la final; în realitate dobânda variabilă se revizuiește periodic.

Ce se întâmplă în primii 5 ani

Rata lunară este de 2.020 lei. La început, cea mai mare parte din ea este dobândă: în primii 5 ani plătiți 95.469 lei dobândă, adică 79 % din tot ce dați băncii. La sfârșitul perioadei fixe mai sunt de rambursat 324.249 lei; este rambursat doar 7 % din credit. Noua dobândă se aplică deci aproape întregii datorii.

Cu cât se schimbă rata

Noua dobândă	Noua rată	Diferența	Dobânzi până la final
4,65 %	1.830 lei	−190 lei	224.751 lei
5,65 %	2.020 lei	neschimbată	281.848 lei
6,65 %	2.220 lei	+200 lei	341.704 lei
7,65 %	2.428 lei	+408 lei	404.121 lei
8,65 %	2.644 lei	+623 lei	468.891 lei

Dacă dobânda crește cu un punct procentual, la 6,65 %, rata urcă cu 200 lei pe lună, adică cu 10 %. La două puncte în plus (7,65 %) diferența este de 408 lei, adică 20 %. Trei puncte ar costa 187.043 lei dobânzi în plus până la final. Dacă dobânzile scad în schimb cu un punct, rata se reduce cu 190 lei.

Ce puteți face

• Comparați ofertele. Puteți refinanța creditul la altă bancă, cu condiții mai bune, sau puteți negocia cu banca dumneavoastră o nouă perioadă cu dobândă fixă.
• Rambursați o parte din credit. Rambursarea anticipată este adesea gratuită la sfârșitul perioadei cu dobândă fixă. Dacă ați plăti atunci 10 % din sold, adică 32.425 lei, și ați reduce rata, la o dobândă cu un punct mai mare ea ar fi de 1.998 lei, cu 222 lei mai mică. Verificați condițiile din contract.
• Prelungiți perioada. O perioadă mai lungă scade rata, dar crește dobânda totală.

Ce ar însemna o altă dobândă pentru propriul credit vedeți în testul de stres din calculatorul de credit ipotecar. Cât economisesc rambursările anticipate regulate explicăm în articolul Rambursarea anticipată a creditului ipotecar.