Calculator pentru apartament de închiriat
Aflați dacă merită un apartament cumpărat cu credit ipotecar pentru a fi închiriat: cât completați în fiecare lună, de când chiria acoperă rata și toate cheltuielile și de când ați fi pe plus dacă l-ați vinde.
Datele introduse sunt salvate doar în acest browser.
Cash flow lunar în anul 1
-397 lei
Completați în fiecare lună din banii proprii.
- Pe plus la vânzare după
- 2 ani 7 luni
- Chiria acoperă totul
- Din anul 9
- Câștig la vânzare în anul 20
- +495.273 lei
- Randamentul anual al banilor proprii
- 8,1 %
- Bani proprii la început
- 120.000 lei
- Randament brut din chirie
- 6 %
Modul de bază calculează cu costuri de cumpărare de 4 %, costuri de vânzare de 3 % și 1 lună fără chiriaș pe an, fără impozit, cu o singură dobândă pentru tot creditul și cu chiria și cheltuielile crescând după ținta de inflație. Le puteți schimba în modul avansat.
O estimare din valorile introduse, nu o ofertă, o evaluare sau consultanță fiscală. Prețurile, chiriile și dobânzile vor fi altele.
Rezultatul vânzării și cash flow în timp
- Rezultatul dacă vând în acel an
- Suma cash flow-ului (surplusuri sau completări)
Anul 31
- Rezultatul dacă vând în acel an1.146.780 lei
- Suma cash flow-ului (surplusuri sau completări)224.027 lei
Graficul acoperă 31 de ani, până la finalul creditului sau la vânzare, oricare e mai târziu. Unde linia albastră trece de zero, o vânzare v-ar returna toți banii.
An cu an până la vânzare
| Anul | Chirie | Credit | Cheltuieli și impozit | Cash flow | Valoarea apartamentului | Credit rămas | Rezultat la vânzare |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 27.500 lei | 27.707 lei | 4.560 lei | -4.767 lei | 512.500 lei | 394.758 lei | -22.401 lei |
| 2 | 28.187 lei | 27.707 lei | 4.674 lei | -4.194 lei | 525.313 lei | 389.213 lei | -8.621 lei |
| 3 | 28.892 lei | 27.707 lei | 4.791 lei | -3.606 lei | 538.445 lei | 383.346 lei | 6.379 lei |
| 4 | 29.614 lei | 27.707 lei | 4.911 lei | -3.003 lei | 551.906 lei | 377.138 lei | 22.641 lei |
| 5 | 30.355 lei | 27.707 lei | 5.033 lei | -2.386 lei | 565.704 lei | 370.571 lei | 40.206 lei |
| 6 | 31.114 lei | 27.707 lei | 5.159 lei | -1.753 lei | 579.847 lei | 363.623 lei | 59.119 lei |
| 7 | 31.892 lei | 27.707 lei | 5.288 lei | -1.104 lei | 594.343 lei | 356.272 lei | 79.428 lei |
| 8 | 32.689 lei | 27.707 lei | 5.420 lei | -439 lei | 609.201 lei | 348.494 lei | 101.179 lei |
| 9 | 33.506 lei | 27.707 lei | 5.556 lei | 243 lei | 624.431 lei | 340.266 lei | 124.423 lei |
| 10 | 34.344 lei | 27.707 lei | 5.695 lei | 942 lei | 640.042 lei | 331.560 lei | 149.213 lei |
| 11 | 35.202 lei | 27.707 lei | 5.837 lei | 1.658 lei | 656.043 lei | 322.350 lei | 175.602 lei |
| 12 | 36.082 lei | 27.707 lei | 5.983 lei | 2.392 lei | 672.444 lei | 312.606 lei | 203.647 lei |
| 13 | 36.984 lei | 27.707 lei | 6.133 lei | 3.144 lei | 689.256 lei | 302.297 lei | 233.408 lei |
| 14 | 37.909 lei | 27.707 lei | 6.286 lei | 3.916 lei | 706.487 lei | 291.389 lei | 264.945 lei |
| 15 | 38.857 lei | 27.707 lei | 6.443 lei | 4.706 lei | 724.149 lei | 279.850 lei | 298.323 lei |
| 16 | 39.828 lei | 27.707 lei | 6.604 lei | 5.517 lei | 742.253 lei | 267.641 lei | 333.609 lei |
| 17 | 40.824 lei | 27.707 lei | 6.769 lei | 6.347 lei | 760.809 lei | 254.724 lei | 370.873 lei |
| 18 | 41.845 lei | 27.707 lei | 6.939 lei | 7.199 lei | 779.829 lei | 241.059 lei | 410.187 lei |
| 19 | 42.891 lei | 27.707 lei | 7.112 lei | 8.071 lei | 799.325 lei | 226.601 lei | 451.627 lei |
| 20 | 43.963 lei | 27.707 lei | 7.290 lei | 8.966 lei | 819.308 lei | 211.304 lei | 495.273 lei |
O estimare doar cu titlu informativ, nu consultanță financiară, fiscală sau tehnică. Cum se calculează și de unde provin datele
Cum calculează
Un apartament închiriat aduce bani în două feluri: chiria care rămâne după rată și cheltuieli și creșterea valorii pe care o încasați la vânzare. Cu credit, prima e adesea negativă ani de zile, așa că întrebarea este dacă a doua o compensează.
Calculatorul urmărește apartamentul lună de lună: încasează chiria fără lunile libere, plătește rata, cheltuielile și impozitul și adună tot ce rămâne sau ce completați.
Pentru fiecare an calculează și cu ce ați rămâne dacă ați vinde atunci. Primul an în care rezultatul e pozitiv este momentul în care investiția v-a returnat toți banii, inclusiv completările lunare.
Creșterea implicită a prețurilor și chiriilor este ținta de inflație a BNR, intenționat o ipoteză prudentă. Alături vedeți cum au crescut efectiv prețurile și chiriile în România după statisticile oficiale și puteți folosi aceste cifre.
Întrebări frecvente
Ce randament din chirie este bun?
Depinde de piață și de dobânzi. Randamentul brut (chiria anuală împărțită la preț) arată doar câtă chirie aduce apartamentul față de prețul lui; contează cash flow-ul după rată și cheltuieli. Dacă randamentul net e mai mic decât dobânda creditului, creditul costă mai mult decât aduce chiria și vă bazați pe creșterea prețului.
De ce îmi iese un cash flow lunar negativ?
La un credit mare, rata, care include și rambursarea principalului, depășește adesea chiria minus cheltuieli. O parte din ce completați nu se pierde: rambursează creditul și o recuperați la vânzare. Calculatorul ține cont de ambele, de aceea arată de când ați fi pe plus la vânzare.
Ce creștere a prețului să introduc?
Implicit ținta de inflație a BNR, adică prețuri care cresc odată cu inflația. Sub câmp vedeți evoluția oficială din România; încercați mai multe valori și vedeți cât de mult depinde rezultatul de ele.
Ține calculatorul cont de impozit?
Doar ca o cotă efectivă pe profitul anual din chirie, pe care o introduceți singur (implicit 0). Impozitul real depinde de regulile în vigoare și de situația dumneavoastră; pentru cifra exactă consultați un consultant fiscal.
Ce sunt lunile fără chiriaș?
Lunile în care apartamentul nu aduce chirie: între chiriași, la renovare sau când chiriașul nu plătește. Chiar și un apartament bun e rar închiriat douăsprezece luni pe an timp de decenii, de aceea modul avansat calculează cu o lună pe an.
Articole asemănătoare
Cum se calculează și de unde provin datele
Cum se calculează rezultatul
- Creditul este prețul minus avansul, rambursat lunar în rate egale; în modul avansat dobânda se schimbă după perioada fixă.
- Chiria se încasează lunar, redusă cu lunile fără chiriaș și crescută o dată pe an. Cheltuielile cresc o dată pe an; administrarea este o parte din chiria încasată.
- Impozitul este cota introdusă înmulțită cu profitul anual din închiriere (chirie minus cheltuieli și dobânzi), când este pozitiv; se plătește la finalul fiecărui an.
- Valoarea apartamentului crește uniform cu creșterea prețului. Rezultatul vânzării în orice an este valoarea minus costurile vânzării și creditul rămas, plus tot cash flow-ul de până atunci, minus banii de la început.
- Randamentul anual este rata internă de rentabilitate a banilor proprii: plata de la început, cash flow-ul fiecărui an și încasarea din vânzare.
Ipoteze și limite
- Toate sumele sunt nominale, neajustate cu inflația.
- Impozitul este o singură cotă efectivă pe profitul din chirie; deducerile, reportarea pierderilor, impozitul la vânzare și subvențiile nu sunt incluse.
- Prețurile și chiriile cresc uniform; piața reală urcă și coboară, iar apartamentul poate valora mai puțin exact când trebuie să vindeți.
- Evoluția este media unui indice oficial pentru toată țara; un apartament anume, un cartier sau un oraș pot evolua foarte diferit.
Prețul, chiria și cheltuielile sunt exemple rotunde, nu statistici. Creșterea pornește de la ținta de inflație a băncii centrale; dobânda de pornire provine din statistica oficială a creditelor noi pentru locuințe.
Sursele datelor și perioada la care se referă
Fiecare număr de la care pornește un calculator sau din care calculează provine dintr-una dintre sursele de mai jos. Denumirile seriilor sunt date așa cum le numește editorul. Fiecare rând arată perioada la care se referă datele și, acolo unde o înregistrăm, ziua în care le-am descărcat. Datele oficiale pot avea luni de zile la publicare, așa că verificați valoarea actuală înainte de a decide.
- Oficial
- Publicat de o bancă centrală, un institut de statistică, Uniunea Europeană sau alt organism public.
- Date academice sau din industrie
- Un set de date al unei universități, al unui furnizor de indici, al unei asociații din industrie sau al unui furnizor de date.
- Din presă
- O cifră a unui organism oficial pe care o cunoaștem doar din presă și nu am verificat-o în sursa originală. Considerați-o aproximativă.
- Exemplu
- Un număr rotund de-al nostru, nu o statistică. Înlocuiți-l cu al dumneavoastră.
Țintele de inflație ale băncilor centrale
Afișați toate cele 12 surse
| Țara | Valoare inițială | Sursa | Perioada | Tip |
|---|---|---|---|---|
| dolar american | 2 % | FedInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-09-30 | Oficial |
| coroană cehă | 2 % | ČNBInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-09-30 | Oficial |
| euro | 2 % | ECBInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-09-30 | Oficial |
| zlot | 2,5 % | NBPInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-09-30 | Oficial |
| leu românesc | 2,5 % | BNRInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-09-30 | Oficial |
| forint | 3 % | MNBInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-09-30 | Oficial |
| grivnă | 5 % | NBUInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-09-30 | Oficial |
| liră sterlină | 2 % | BoEInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| dolar canadian | 2 % | BoCInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| dolar australian | 2,5 % | RBAInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| franc elvețian | 1 % | SNBInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| peso mexican | 3 % | BanxicoInflation target | în vigoaredescărcat la 2026-10-06 | Oficial |
Dobânzi inițiale la creditele ipotecare
Afișați toate cele 17 surse
| Țara | Valoare inițială | Sursa | Perioada | Tip |
|---|---|---|---|---|
| Statele Unite ale Americii | 7,03 % | Freddie MacPrimary Mortgage Market Survey, 30-year fixed | 2026-09-24 | Date academice sau din industrie |
| Cehia | 4,94 % | ČNBMFI interest rates, new loans for house purchase | 2026-08 | Oficial |
| Polonia | 5,99 % | NBPMIR statistics, table 4: new agreements in PLN without renegotiated ones, households, loans for house purchase | 2026-08 | Oficial |
| Ungaria | 6,34 % | MNBAnnualised agreed rate on new HUF housing loans, market-priced and other loans (subsidised Otthon Start loans excluded) | 2026-08 | Oficial |
| România | 5,65 % | BNRMonthly Bulletin, table 10.7.2: new lei housing loans to households | 2026-08 | Oficial |
| Ucraina | 8,25 % | NBU · conform banker.uaWeighted average rate on housing loans, subsidised єОселя included | 2026-04 | Din presă |
| Germania | 4 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.DE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficial |
| Austria | 3,61 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.AT.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficial |
| Belgia | 3,7 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.BE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficial |
| Irlanda | 3,52 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.IE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficial |
| Franța | 3,2 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.FR.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficial |
| Spania | 3,04 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.ES.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficial |
| Regatul Unit | 4,61 % | Bank of EnglandWeighted average rate on new advances secured on dwellings, IADB CFMBJ95 | 2026-08 | Oficial |
| Canada | 4,29 % | Bank of CanadaResidential mortgages, uninsured, funds advanced, V122667781 | 2026-07 | Oficial |
| Australia | 6,2 % | RBATable F6, new loans funded, owner-occupied, all loans, FLRHOFTA | 2026-07 | Oficial |
| Elveția | 2,03 % | SNBRates on new transactions, 10-year fixed-rate mortgages, mean | 2026-08 | Oficial |
| Mexic | 10 % | Banxico · conform diario.mxWeighted average rate on new housing loans of commercial banks | 2026-06 | Din presă |
Evoluția prețurilor locuințelor și a chiriilor
Afișați toate cele 39 surse
| Țara | Sursa | Perioada | Tip |
|---|---|---|---|
| Statele Unite ale Americii | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Statele Unite ale Americii | BLSCPI rent of primary residence | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Statele Unite ale Americii | FHFA House Price Indexmetropolitan areas — New York, Los Angeles, Chicago, Houston, Dallas, Washington, DC, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Statele Unite ale Americii | BLSCPI rent of primary residence — New York, Chicago, Houston, Dallas, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Regatul Unit | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Regatul Unit | ONSCPI 04.1 actual rents for housing (D7CE) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Regatul Unit | UK House Price Index (HM Land Registry)London, Manchester, Birmingham, Leeds, Liverpool, Bristol, Edinburgh | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Irlanda | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Irlanda | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Irlanda | CSOresidential property price index (HPM09) — Dublin | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Canada | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Canada | Statistics CanadaCPI rented accommodation (18-10-0005-01) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Australia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Australia | ABSCPI rents | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Germania | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Germania | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Austria | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Austria | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Elveția | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Elveția | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Franța | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Franța | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Franța | Inseeindices Notaires-Insee des prix des logements anciens, appartements — Paris, Lyon (agglomération), Marseille (agglomération) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Belgia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Belgia | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Spania | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Spania | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Spania | INEíndice de precios de vivienda (IPV) — Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana, Andalucía, Illes Balears, País Vasco | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Mexic | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Cehia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Cehia | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Cehia | ČSÚindexy cen nemovitostí, byty (CEN0401) — Praha, Středočeský kraj, Jihočeský kraj, Plzeňský kraj, Karlovarský kraj, Ústecký kraj, Liberecký kraj, Královéhradecký kraj, Pardubický kraj, Kraj Vysočina, Jihomoravský kraj, Olomoucký kraj, Zlínský kraj, Moravskoslezský kraj | 2015–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Polonia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Polonia | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Polonia | GUS BDLmediana cen za 1 m² lokali mieszkalnych (P3787) — Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź | 2010–2024descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| România | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| România | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Ungaria | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
| Ungaria | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025descărcat la 2026-10-06 | Oficial |
Textul metodologiei a fost verificat ultima dată la 2026-10-06. Datele au fost descărcate ultima dată la 2026-10-06. Cum lucrăm cu datele și sursele