Prêt à taux révisable : ce que change une hausse de taux

En France, la plupart des crédits immobiliers sont à taux fixe sur toute la durée : la mensualité ne bouge pas. Avec un prêt à taux révisable, ou mixte, fixe seulement les premières années, c’est différent : quand le taux change, la mensualité est recalculée à partir du capital restant dû sur la durée restante. Selon l’évolution des taux, elle peut baisser ou nettement augmenter. Voici de combien.

Nous partons des valeurs de départ du simulateur : un prêt de 200 000 € sur 25 ans au taux de 3,20 %, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers en France selon la BCE. Dans l’exemple, le taux reste fixe 5 ans, puis un nouveau taux s’applique jusqu’à la fin. Un vrai prêt révisable est revu plus souvent et le contrat peut prévoir un plafond (cap) ; l’exemple montre seulement l’effet d’un changement de taux.

Ce qui se passe les 5 premières années

La mensualité est de 969 €, hors assurance. Au début, elle sert surtout à payer les intérêts : sur les 5 premières années, vous versez 29 832 € d’intérêts, soit 51 % de tout ce que vous remboursez. Quand le taux change, il reste 171 670 € à rembourser ; seuls 14 % du prêt sont amortis. Le nouveau taux porte donc sur presque toute la dette.

De combien change la mensualité

Nouveau taux	Nouvelle mensualité	Écart	Intérêts jusqu’à la fin
2,20 %	885 €	−85 €	40 683 €
3,20 %	969 €	inchangée	60 976 €
4,20 %	1 058 €	+89 €	82 362 €
5,20 %	1 152 €	+183 €	104 810 €
6,20 %	1 250 €	+280 €	128 279 €

Si le taux monte d’un point, à 4,20 %, la mensualité augmente de 89 €, soit 9 %. Avec deux points de plus (5,20 %), c’est 183 € et 19 %. Trois points coûteraient 67 303 € d’intérêts supplémentaires sur le reste du prêt. Si les taux baissent au contraire d’un point, la mensualité diminue de 85 €.

Ce que vous pouvez faire

• Lire votre offre de prêt. Elle indique l’indice de référence, la fréquence de révision et un éventuel plafond de hausse.
• Renégocier ou faire racheter le prêt. Votre banque peut accepter de passer à taux fixe, et une autre banque peut racheter le crédit, en tenant compte des frais.
• Rembourser une partie. Si vous remboursiez 10 % du capital restant, soit 17 167 €, en réduisant la mensualité, celle-ci serait de 953 € avec un taux plus élevé d’un point, 106 € de moins. Vérifiez les indemnités de remboursement anticipé prévues par votre contrat.

Ce qu’un autre taux changerait pour votre propre prêt, le test de résistance du simulateur de prêt immobilier le montre. Ce que rapportent les remboursements anticipés réguliers est expliqué dans Remboursement anticipé du crédit immobilier.