Kalkulačka investiční nemovitosti
Zjistěte, jestli se vám vyplatí byt koupený na hypotéku k pronájmu: kolik budete každý měsíc doplácet, od kdy nájem pokryje splátku i všechny náklady a od kdy byste byli při prodeji v plusu.
Zadané hodnoty se ukládají jen v tomto prohlížeči.
Měsíční cash flow v 1. roce
-7 526 Kč
Každý měsíc doplácíte z vlastního.
- V plusu při prodeji za
- 4 roky 4 měsíce
- Nájem pokryje vše
- Od 23. roku
- až po plánovaném prodeji
- Zisk při prodeji v 20. roce
- +2 895 892 Kč
- Roční výnos vlastních peněz
- 5 %
- Vlastní peníze na začátku
- 1 200 000 Kč
- Hrubý výnos z nájmu
- 4,3 %
Základní režim počítá s poplatky při nákupu 4 %, náklady prodeje 3 % a 1 prázdným měsícem za rok, bez daně, s jednou sazbou na celou hypotéku a s růstem nájmu i nákladů podle inflačního cíle. Změnit je můžete v pokročilém režimu.
Orientační výpočet ze zadaných hodnot, ne nabídka, ocenění ani daňová rada. Ceny, nájmy a sazby budou jiné.
Výsledek při prodeji a cash flow v čase
- Výsledek, kdybych prodal v daném roce
- Součet cash flow (přebytky nebo doplatky)
Rok 31
- Výsledek, kdybych prodal v daném roce7 101 327 Kč
- Součet cash flow (přebytky nebo doplatky)-659 478 Kč
Graf běží 31 let, do konce hypotéky nebo do prodeje, podle toho, co je později. Kde modrá čára protne nulu, prodej by vám vrátil všechny peníze.
Po letech do prodeje
| Rok | Nájem | Hypotéka | Náklady a daň | Cash flow | Hodnota bytu | Zbývá splatit | Výsledek při prodeji |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 198 000 Kč | 255 917 Kč | 32 400 Kč | -90 317 Kč | 5 100 000 Kč | 3 940 344 Kč | -283 661 Kč |
| 2 | 201 960 Kč | 255 917 Kč | 33 048 Kč | -87 005 Kč | 5 202 000 Kč | 3 877 674 Kč | -209 056 Kč |
| 3 | 205 999 Kč | 255 917 Kč | 33 709 Kč | -83 627 Kč | 5 306 040 Kč | 3 811 836 Kč | -125 927 Kč |
| 4 | 210 119 Kč | 255 917 Kč | 34 383 Kč | -80 181 Kč | 5 412 161 Kč | 3 742 672 Kč | -34 006 Kč |
| 5 | 214 322 Kč | 255 917 Kč | 35 071 Kč | -76 666 Kč | 5 520 404 Kč | 3 670 012 Kč | 66 983 Kč |
| 6 | 218 608 Kč | 255 917 Kč | 35 772 Kč | -73 081 Kč | 5 630 812 Kč | 3 593 681 Kč | 177 329 Kč |
| 7 | 222 980 Kč | 255 917 Kč | 36 488 Kč | -69 425 Kč | 5 743 428 Kč | 3 513 492 Kč | 297 331 Kč |
| 8 | 227 440 Kč | 255 917 Kč | 37 217 Kč | -65 695 Kč | 5 858 297 Kč | 3 429 251 Kč | 427 300 Kč |
| 9 | 231 989 Kč | 255 917 Kč | 37 962 Kč | -61 890 Kč | 5 975 463 Kč | 3 340 753 Kč | 567 558 Kč |
| 10 | 236 628 Kč | 255 917 Kč | 38 721 Kč | -58 010 Kč | 6 094 972 Kč | 3 247 783 Kč | 718 443 Kč |
| 11 | 241 361 Kč | 255 917 Kč | 39 495 Kč | -54 052 Kč | 6 216 872 Kč | 3 150 114 Kč | 880 302 Kč |
| 12 | 246 188 Kč | 255 917 Kč | 40 285 Kč | -50 014 Kč | 6 341 209 Kč | 3 047 511 Kč | 1 053 499 Kč |
| 13 | 251 112 Kč | 255 917 Kč | 41 091 Kč | -45 896 Kč | 6 468 033 Kč | 2 939 722 Kč | 1 238 411 Kč |
| 14 | 256 134 Kč | 255 917 Kč | 41 913 Kč | -41 696 Kč | 6 597 394 Kč | 2 826 486 Kč | 1 435 431 Kč |
| 15 | 261 257 Kč | 255 917 Kč | 42 751 Kč | -37 411 Kč | 6 729 342 Kč | 2 707 528 Kč | 1 644 967 Kč |
| 16 | 266 482 Kč | 255 917 Kč | 43 606 Kč | -33 041 Kč | 6 863 929 Kč | 2 582 558 Kč | 1 867 444 Kč |
| 17 | 271 812 Kč | 255 917 Kč | 44 478 Kč | -28 584 Kč | 7 001 207 Kč | 2 451 273 Kč | 2 103 306 Kč |
| 18 | 277 248 Kč | 255 917 Kč | 45 368 Kč | -24 037 Kč | 7 141 231 Kč | 2 313 354 Kč | 2 353 011 Kč |
| 19 | 282 793 Kč | 255 917 Kč | 46 275 Kč | -19 400 Kč | 7 284 056 Kč | 2 168 465 Kč | 2 617 040 Kč |
| 20 | 288 449 Kč | 255 917 Kč | 47 201 Kč | -14 669 Kč | 7 429 737 Kč | 2 016 255 Kč | 2 895 892 Kč |
Orientační odhad jen pro informaci, nejde o finanční, daňové ani technické poradenství. Jak se počítá a odkud jsou data
Jak kalkulačka počítá
Byt na pronájem vydělává dvěma způsoby: nájmem, který zbyde po hypotéce a nákladech, a růstem hodnoty, který získáte při prodeji. S hypotékou bývá první často roky záporný, takže otázka zní, jestli to druhé vyrovná.
Kalkulačka sleduje byt měsíc po měsíci: vybere nájem bez prázdných měsíců, zaplatí hypotéku, provozní náklady a daň a průběžně sčítá, co zbylo nebo co jste doplatili.
Pro každý rok zároveň spočítá, s čím byste skončili, kdybyste právě tehdy prodali. První rok, kdy to vyjde kladně, je okamžik, kdy vám investice vrátila všechny peníze, včetně všech měsíčních doplatků.
Výchozí růst cen a nájmů je inflační cíl centrální banky, záměrně střízlivý předpoklad. Vedle něj vidíte, jak ceny a nájmy skutečně rostly v Česku, Praze nebo vašem kraji podle oficiálních statistik, a můžete tato čísla použít.
Časté otázky
Jaký výnos z nájmu je dobrý?
Záleží na trhu a na úrokových sazbách. Hrubý výnos (roční nájem dělený cenou) říká jen to, kolik nájmu byt přinese vzhledem ke své ceně; rozhoduje cash flow po hypotéce a nákladech. Když je čistý výnos nižší než sazba hypotéky, stojí vás úvěr víc, než byt vydělá na nájmu, a spoléháte na růst ceny.
Proč mi vychází záporné měsíční cash flow?
U vysoké hypotéky bývá splátka, která obsahuje i splácení jistiny, vyšší než nájem po odečtení nákladů. Část doplatku ale neztrácíte: splácí hypotéku a při prodeji se vám vrátí. Kalkulačka počítá s obojím, proto ukazuje, od kdy byste byli při prodeji v plusu.
Jaký růst ceny bytu zadat?
Výchozí je inflační cíl ČNB, tedy ceny rostoucí s inflací. Pod polem vidíte oficiální historii Česka, Prahy a krajů; posledních deset let ale ceny bytů rostly výjimečně rychle a to se nemusí opakovat. Zkuste několik hodnot a podívejte se, jak moc na tom výsledek závisí.
Počítá kalkulačka s daní z příjmu z nájmu?
Jen jako s jednou efektivní sazbou z ročního zisku z pronájmu, kterou zadáte sami (výchozí je 0). Výsledná daň záleží na tom, jestli uplatníte skutečné nebo paušální výdaje, na odpisech a na vaší další situaci, takže pro přesné číslo se poraďte s daňovým poradcem.
Co jsou prázdné měsíce?
Měsíce, kdy byt nevydělává: mezi nájemníky, při opravách nebo když nájemník neplatí. Ani dobrý byt se málokdy pronajímá dvanáct měsíců v roce po desítky let, proto pokročilý režim počítá s jedním prázdným měsícem ročně.
Je lepší koupit byt k pronájmu, nebo investovat jinak?
Kalkulačka posuzuje jen samotný byt. Roční výnos vlastních peněz vám dá číslo, které si můžete porovnat s jinými investicemi; počítejte ale s tím, že pronájem zabere čas a byt se nedá prodat za den.
Související články
Jak se počítá a odkud jsou data
Jak se výsledek počítá
- Hypotéka je kupní cena minus vlastní zdroje, splácená měsíčně anuitou; v pokročilém režimu se po fixaci změní sazba.
- Nájem se vybírá každý měsíc, snížený o prázdné měsíce a jednou ročně zvýšený o růst nájmu. Provozní náklady rostou jednou ročně o růst nákladů; správa je podíl z vybraného nájmu.
- Daň je zadaná sazba krát roční zisk z pronájmu (nájem minus náklady a úroky z hypotéky), pokud je kladný; platí se na konci každého roku.
- Hodnota bytu roste plynule o růst ceny. Výsledek prodeje v kterémkoli roce je hodnota minus náklady prodeje a zbytek hypotéky, plus všechno dosavadní cash flow, minus peníze vložené na začátku.
- Roční výnos je vnitřní výnosové procento vašich vlastních peněz: platby na začátku, cash flow každého roku a výnosu z prodeje.
Předpoklady a omezení
- Všechny částky jsou nominální, bez přepočtu na dnešní ceny.
- Daň je jedna efektivní sazba ze zisku z pronájmu; odpisy, paušální výdaje, převod ztrát, daň z prodeje ani dotace kalkulačka nepočítá.
- Ceny i nájmy rostou rovnoměrně; skutečný trh kolísá a byt může mít nižší cenu právě ve chvíli, kdy potřebujete prodat.
- Historie lokality je průměr oficiálního indexu za celé město nebo kraj; konkrétní byt, ulice nebo typ bytu se může vyvíjet úplně jinak.
Cena, nájem a náklady jsou kulaté příklady, ne statistika. Růst začíná na inflačním cíli centrální banky; výchozí sazba hypotéky pochází z oficiální statistiky nových úvěrů v dané zemi.
Zdroje dat a období, pro které platí
Každé číslo, ze kterého kalkulačka vychází nebo se kterým začíná, pochází z jednoho ze zdrojů níže. Názvy řad uvádíme tak, jak je pojmenoval vydavatel. U každého řádku je období, ke kterému se data vztahují, a tam, kde si ho zaznamenáváme, den stažení. Oficiální data bývají v době zveřejnění stará i několik měsíců, proto si před rozhodnutím ověřte aktuální hodnotu.
- Oficiální
- Zveřejnila ji centrální banka, statistický úřad, Evropská unie nebo jiný veřejný orgán.
- Odborná nebo oborová data
- Datová sada univerzity, poskytovatele indexů, oborového sdružení nebo dodavatele dat.
- Z tisku
- Údaj oficiálního orgánu, který známe jen z tisku a neověřili jsme ho v původním zdroji. Berte ho jako přibližný.
- Příklad
- Naše zaokrouhlené číslo, žádná statistika. Nahraďte ho vlastním.
Inflační cíle centrálních bank
Zobrazit všech 12 zdrojů
| Země | Výchozí hodnota | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|---|
| americký dolar | 2 % | FedInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| česká koruna | 2 % | ČNBInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| euro | 2 % | ECBInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| polský zlotý | 2,5 % | NBPInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| rumunský leu | 2,5 % | BNRInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| maďarský forint | 3 % | MNBInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| ukrajinská hřivna | 5 % | NBUInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| britská libra | 2 % | BoEInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| kanadský dolar | 2 % | BoCInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| australský dolar | 2,5 % | RBAInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| švýcarský frank | 1 % | SNBInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| mexické peso | 3 % | BanxicoInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
Výchozí sazby hypoték
Zobrazit všech 17 zdrojů
| Země | Výchozí hodnota | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|---|
| Spojené státy | 7,03 % | Freddie MacPrimary Mortgage Market Survey, 30-year fixed | 2026-09-24 | Odborná nebo oborová data |
| Česko | 4,94 % | ČNBMFI interest rates, new loans for house purchase | 2026-08 | Oficiální |
| Polsko | 5,99 % | NBPMIR statistics, table 4: new agreements in PLN without renegotiated ones, households, loans for house purchase | 2026-08 | Oficiální |
| Maďarsko | 6,34 % | MNBAnnualised agreed rate on new HUF housing loans, market-priced and other loans (subsidised Otthon Start loans excluded) | 2026-08 | Oficiální |
| Rumunsko | 5,65 % | BNRMonthly Bulletin, table 10.7.2: new lei housing loans to households | 2026-08 | Oficiální |
| Ukrajina | 8,25 % | NBU · podle banker.uaWeighted average rate on housing loans, subsidised єОселя included | 2026-04 | Z tisku |
| Německo | 4 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.DE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Rakousko | 3,61 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.AT.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Belgie | 3,7 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.BE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Irsko | 3,52 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.IE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Francie | 3,2 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.FR.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Španělsko | 3,04 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.ES.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Spojené království | 4,61 % | Bank of EnglandWeighted average rate on new advances secured on dwellings, IADB CFMBJ95 | 2026-08 | Oficiální |
| Kanada | 4,29 % | Bank of CanadaResidential mortgages, uninsured, funds advanced, V122667781 | 2026-07 | Oficiální |
| Austrálie | 6,2 % | RBATable F6, new loans funded, owner-occupied, all loans, FLRHOFTA | 2026-07 | Oficiální |
| Švýcarsko | 2,03 % | SNBRates on new transactions, 10-year fixed-rate mortgages, mean | 2026-08 | Oficiální |
| Mexiko | 10 % | Banxico · podle diario.mxWeighted average rate on new housing loans of commercial banks | 2026-06 | Z tisku |
Historie cen bytů a nájmů
Zobrazit všech 39 zdrojů
| Země | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|
| Spojené státy | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené státy | BLSCPI rent of primary residence | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené státy | FHFA House Price Indexmetropolitan areas — New York, Los Angeles, Chicago, Houston, Dallas, Washington, DC, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené státy | BLSCPI rent of primary residence — New York, Chicago, Houston, Dallas, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené království | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené království | ONSCPI 04.1 actual rents for housing (D7CE) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené království | UK House Price Index (HM Land Registry)London, Manchester, Birmingham, Leeds, Liverpool, Bristol, Edinburgh | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Irsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Irsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Irsko | CSOresidential property price index (HPM09) — Dublin | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Kanada | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Kanada | Statistics CanadaCPI rented accommodation (18-10-0005-01) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Austrálie | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Austrálie | ABSCPI rents | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Německo | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Německo | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rakousko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rakousko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Švýcarsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Švýcarsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Francie | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Francie | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Francie | Inseeindices Notaires-Insee des prix des logements anciens, appartements — Paris, Lyon (agglomération), Marseille (agglomération) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Belgie | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Belgie | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Španělsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Španělsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Španělsko | INEíndice de precios de vivienda (IPV) — Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana, Andalucía, Illes Balears, País Vasco | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Mexiko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Česko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Česko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Česko | ČSÚindexy cen nemovitostí, byty (CEN0401) — Praha, Středočeský kraj, Jihočeský kraj, Plzeňský kraj, Karlovarský kraj, Ústecký kraj, Liberecký kraj, Královéhradecký kraj, Pardubický kraj, Kraj Vysočina, Jihomoravský kraj, Olomoucký kraj, Zlínský kraj, Moravskoslezský kraj | 2015–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Polsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Polsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Polsko | GUS BDLmediana cen za 1 m² lokali mieszkalnych (P3787) — Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź | 2010–2024staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rumunsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rumunsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Maďarsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Maďarsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
Text metodiky naposledy zkontrolován 2026-10-06. Data naposledy stažena 2026-10-06. Jak pracujeme s daty a zdroji