Kalkulator opłacalności mieszkania na wynajem
Sprawdź, czy opłaca się mieszkanie kupione na kredyt pod wynajem: ile będziesz co miesiąc dopłacać, od kiedy czynsz pokryje ratę i wszystkie koszty oraz od kiedy sprzedaż dałaby Ci zysk.
Wprowadzone dane są zapisywane tylko w tej przeglądarce.
Miesięczny cash flow w 1. roku
-575 zł
Co miesiąc dopłacasz z własnej kieszeni.
- Zysk przy sprzedaży po
- 2 lata 10 miesięcy
- Czynsz pokrywa wszystko
- Od 11. roku
- Zysk przy sprzedaży w 20. roku
- +565 709 zł
- Roczna stopa zwrotu z własnych pieniędzy
- 7,7 %
- Własne pieniądze na początku
- 144 000 zł
- Rentowność brutto
- 6 %
Tryb podstawowy liczy koszty zakupu 4 %, koszty sprzedaży 3 % i 1 pusty miesiąc w roku, bez podatku, z jedną stopą na cały kredyt oraz czynszem i kosztami rosnącymi zgodnie z celem inflacyjnym. Zmienisz je w trybie zaawansowanym.
Orientacyjne wyliczenie z wpisanych wartości, nie oferta, wycena ani doradztwo podatkowe. Ceny, czynsze i stopy będą inne.
Wynik sprzedaży i cash flow w czasie
- Wynik, gdybym sprzedał w danym roku
- Suma cash flow (nadwyżki lub dopłaty)
Rok 31
- Wynik, gdybym sprzedał w danym roku1 341 999 zł
- Suma cash flow (nadwyżki lub dopłaty)234 695 zł
Wykres obejmuje 31 lat, do końca kredytu lub do sprzedaży, zależnie od tego, co później. Tam, gdzie niebieska linia przecina zero, sprzedaż zwróciłaby Ci wszystkie pieniądze.
Rok po roku do sprzedaży
| Rok | Czynsz | Kredyt | Koszty i podatek | Cash flow | Wartość mieszkania | Pozostało do spłaty | Wynik przy sprzedaży |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 33 000 zł | 34 497 zł | 5400 zł | -6897 zł | 615 000 zł | 474 095 zł | -28 442 zł |
| 2 | 33 825 zł | 34 497 zł | 5535 zł | -6207 zł | 630 375 zł | 467 825 zł | -13 466 zł |
| 3 | 34 671 zł | 34 497 zł | 5673 zł | -5500 zł | 646 134 zł | 461 170 zł | 2976 zł |
| 4 | 35 537 zł | 34 497 zł | 5815 zł | -4775 zł | 662 288 zł | 454 106 zł | 20 935 zł |
| 5 | 36 426 zł | 34 497 zł | 5961 zł | -4032 zł | 678 845 zł | 446 606 zł | 40 463 zł |
| 6 | 37 336 zł | 34 497 zł | 6110 zł | -3270 zł | 695 816 zł | 438 644 zł | 61 617 zł |
| 7 | 38 270 zł | 34 497 zł | 6262 zł | -2490 zł | 713 211 zł | 430 192 zł | 84 452 zł |
| 8 | 39 227 zł | 34 497 zł | 6419 zł | -1689 zł | 731 042 zł | 421 220 zł | 109 031 zł |
| 9 | 40 207 zł | 34 497 zł | 6579 zł | -869 zł | 749 318 zł | 411 695 zł | 135 414 zł |
| 10 | 41 212 zł | 34 497 zł | 6744 zł | -28 zł | 768 051 zł | 401 584 zł | 163 668 zł |
| 11 | 42 243 zł | 34 497 zł | 6912 zł | 833 zł | 787 252 zł | 390 850 zł | 193 860 zł |
| 12 | 43 299 zł | 34 497 zł | 7085 zł | 1717 zł | 806 933 zł | 379 456 zł | 226 062 zł |
| 13 | 44 381 zł | 34 497 zł | 7262 zł | 2622 zł | 827 107 zł | 367 360 zł | 260 348 zł |
| 14 | 45 491 zł | 34 497 zł | 7444 zł | 3550 zł | 847 784 zł | 354 519 zł | 296 796 zł |
| 15 | 46 628 zł | 34 497 zł | 7630 zł | 4501 zł | 868 979 zł | 340 887 zł | 335 487 zł |
| 16 | 47 794 zł | 34 497 zł | 7821 zł | 5476 zł | 890 703 zł | 326 416 zł | 376 507 zł |
| 17 | 48 989 zł | 34 497 zł | 8016 zł | 6475 zł | 912 971 zł | 311 054 zł | 419 944 zł |
| 18 | 50 213 zł | 34 497 zł | 8217 zł | 7500 zł | 935 795 zł | 294 746 zł | 465 891 zł |
| 19 | 51 469 zł | 34 497 zł | 8422 zł | 8549 zł | 959 190 zł | 277 434 zł | 514 445 zł |
| 20 | 52 755 zł | 34 497 zł | 8633 zł | 9626 zł | 983 170 zł | 259 056 zł | 565 709 zł |
Szacunek wyłącznie informacyjny, to nie porada finansowa, podatkowa ani techniczna. Jak to jest liczone i skąd pochodzą dane
Jak liczy kalkulator
Mieszkanie na wynajem zarabia na dwa sposoby: czynszem, który zostaje po racie i kosztach, oraz wzrostem wartości, który zyskujesz przy sprzedaży. Z kredytem pierwsze bywa przez lata ujemne, więc pytanie brzmi, czy drugie to wyrówna.
Kalkulator śledzi mieszkanie miesiąc po miesiącu: pobiera czynsz bez pustych miesięcy, płaci ratę, koszty i podatek i na bieżąco sumuje, co zostało lub ile dopłaciłeś.
Dla każdego roku liczy też, z czym byś został, gdybyś wtedy sprzedał. Pierwszy rok, w którym wynik jest dodatni, to moment, gdy inwestycja zwróciła Ci wszystkie pieniądze, łącznie z dopłatami.
Domyślny wzrost cen i czynszów to cel inflacyjny NBP, celowo ostrożne założenie. Obok widzisz, jak ceny i czynsze naprawdę rosły w Polsce i największych miastach według oficjalnych statystyk, i możesz przyjąć te liczby.
Najczęstsze pytania
Jaka rentowność najmu jest dobra?
Zależy od rynku i stóp procentowych. Rentowność brutto (roczny czynsz podzielony przez cenę) mówi tylko, ile czynszu przynosi mieszkanie w stosunku do ceny; liczy się cash flow po racie i kosztach. Gdy rentowność netto jest niższa niż oprocentowanie kredytu, kredyt kosztuje więcej, niż mieszkanie zarabia na najmie, i liczysz na wzrost ceny.
Dlaczego wychodzi mi ujemny miesięczny cash flow?
Przy wysokim kredycie rata, która obejmuje też spłatę kapitału, często przewyższa czynsz po odjęciu kosztów. Część dopłat nie przepada: spłaca kredyt i wraca przy sprzedaży. Kalkulator uwzględnia jedno i drugie, dlatego pokazuje, od kiedy sprzedaż dałaby zysk.
Jaki wzrost ceny wpisać?
Domyślnie cel inflacyjny NBP, czyli ceny rosnące razem z inflacją. Pod polem widzisz oficjalną historię Polski i największych miast; ostatnie lata były wyjątkowe i nie muszą się powtórzyć. Wypróbuj kilka wartości i zobacz, jak mocno zależy od tego wynik.
Czy kalkulator uwzględnia podatek od najmu?
Tylko jako jedną efektywną stawkę od rocznego zysku z najmu, którą wpisujesz sam (domyślnie 0). Rzeczywisty podatek zależy od formy opodatkowania i Twojej sytuacji, więc dokładną kwotę ustal z doradcą podatkowym.
Czym są puste miesiące?
Miesiącami, w których mieszkanie nie zarabia: między najemcami, przy remoncie lub gdy najemca nie płaci. Nawet dobre mieszkanie rzadko jest wynajęte przez dwanaście miesięcy w roku przez dziesięciolecia, dlatego tryb zaawansowany liczy jeden miesiąc rocznie.
Powiązane artykuły
Jak to jest liczone i skąd pochodzą dane
Jak liczony jest wynik
- Kredyt to cena minus wkład własny, spłacany co miesiąc w ratach równych; w trybie zaawansowanym stopa zmienia się po okresie stałej stopy.
- Czynsz wpływa co miesiąc, pomniejszony o puste miesiące i raz w roku podnoszony o wzrost czynszu. Koszty rosną raz w roku; zarządzanie to część pobranego czynszu.
- Podatek to wpisana stawka razy roczny zysk z najmu (czynsz minus koszty i odsetki), jeśli jest dodatni; płacony na koniec każdego roku.
- Wartość mieszkania rośnie równomiernie o wzrost ceny. Wynik sprzedaży w dowolnym roku to wartość minus koszty sprzedaży i pozostały dług, plus cały dotychczasowy cash flow, minus pieniądze na początku.
- Roczna stopa zwrotu to wewnętrzna stopa zwrotu Twoich pieniędzy: wpłaty na początku, cash flow każdego roku i wpływu ze sprzedaży.
Założenia i ograniczenia
- Wszystkie kwoty są nominalne, bez korekty o inflację.
- Podatek to jedna efektywna stawka od zysku z najmu; amortyzacja, rozliczanie strat, podatek od sprzedaży i dopłaty nie są uwzględnione.
- Ceny i czynsze rosną równomiernie; prawdziwy rynek się waha, a mieszkanie może być warte mniej akurat wtedy, gdy musisz sprzedać.
- Historia miasta to mediana cen z oficjalnej statystyki dla całego miasta; konkretne mieszkanie, dzielnica czy rodzaj lokalu mogą zmieniać się zupełnie inaczej.
Cena, czynsz i koszty to okrągłe przykłady, nie statystyka. Wzrost zaczyna się od celu inflacyjnego banku centralnego; początkowe oprocentowanie pochodzi z oficjalnych danych o nowych kredytach mieszkaniowych.
Źródła danych i okres, którego dotyczą
Każda liczba, od której kalkulator zaczyna lub z której liczy, pochodzi z jednego ze źródeł poniżej. Nazwy serii podajemy tak, jak nazywa je wydawca. W każdym wierszu jest okres, do którego odnoszą się dane, oraz, tam gdzie go zapisujemy, dzień pobrania. Dane oficjalne bywają w chwili publikacji sprzed kilku miesięcy, więc przed decyzją sprawdź aktualną wartość.
- Oficjalne
- Opublikowane przez bank centralny, urząd statystyczny, Unię Europejską lub inny organ publiczny.
- Dane naukowe lub branżowe
- Zbiór danych uczelni, dostawcy indeksów, organizacji branżowej lub dostawcy danych.
- Z prasy
- Liczba oficjalnego organu, którą znamy tylko z prasy i nie sprawdziliśmy w pierwotnym źródle. Traktuj ją jako przybliżoną.
- Przykład
- Nasza okrągła liczba, nie statystyka. Zastąp ją własną.
Cele inflacyjne banków centralnych
Pokaż wszystkie źródła (12)
| Kraj | Wartość startowa | Źródło | Okres | Rodzaj |
|---|---|---|---|---|
| dolar amerykański | 2% | FedInflation target | obowiązującepobrano 2026-09-30 | Oficjalne |
| korona czeska | 2% | ČNBInflation target | obowiązującepobrano 2026-09-30 | Oficjalne |
| euro | 2% | ECBInflation target | obowiązującepobrano 2026-09-30 | Oficjalne |
| złoty polski | 2,5% | NBPInflation target | obowiązującepobrano 2026-09-30 | Oficjalne |
| lej rumuński | 2,5% | BNRInflation target | obowiązującepobrano 2026-09-30 | Oficjalne |
| forint węgierski | 3% | MNBInflation target | obowiązującepobrano 2026-09-30 | Oficjalne |
| hrywna ukraińska | 5% | NBUInflation target | obowiązującepobrano 2026-09-30 | Oficjalne |
| funt szterling | 2% | BoEInflation target | obowiązującepobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| dolar kanadyjski | 2% | BoCInflation target | obowiązującepobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| dolar australijski | 2,5% | RBAInflation target | obowiązującepobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| frank szwajcarski | 1% | SNBInflation target | obowiązującepobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| peso meksykańskie | 3% | BanxicoInflation target | obowiązującepobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
Startowe oprocentowanie kredytów hipotecznych
Pokaż wszystkie źródła (17)
| Kraj | Wartość startowa | Źródło | Okres | Rodzaj |
|---|---|---|---|---|
| Stany Zjednoczone | 7,03% | Freddie MacPrimary Mortgage Market Survey, 30-year fixed | 2026-09-24 | Dane naukowe lub branżowe |
| Czechy | 4,94% | ČNBMFI interest rates, new loans for house purchase | 2026-08 | Oficjalne |
| Polska | 5,99% | NBPMIR statistics, table 4: new agreements in PLN without renegotiated ones, households, loans for house purchase | 2026-08 | Oficjalne |
| Węgry | 6,34% | MNBAnnualised agreed rate on new HUF housing loans, market-priced and other loans (subsidised Otthon Start loans excluded) | 2026-08 | Oficjalne |
| Rumunia | 5,65% | BNRMonthly Bulletin, table 10.7.2: new lei housing loans to households | 2026-08 | Oficjalne |
| Ukraina | 8,25% | NBU · według banker.uaWeighted average rate on housing loans, subsidised єОселя included | 2026-04 | Z prasy |
| Niemcy | 4% | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.DE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficjalne |
| Austria | 3,61% | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.AT.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficjalne |
| Belgia | 3,7% | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.BE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficjalne |
| Irlandia | 3,52% | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.IE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficjalne |
| Francja | 3,2% | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.FR.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficjalne |
| Hiszpania | 3,04% | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.ES.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficjalne |
| Wielka Brytania | 4,61% | Bank of EnglandWeighted average rate on new advances secured on dwellings, IADB CFMBJ95 | 2026-08 | Oficjalne |
| Kanada | 4,29% | Bank of CanadaResidential mortgages, uninsured, funds advanced, V122667781 | 2026-07 | Oficjalne |
| Australia | 6,2% | RBATable F6, new loans funded, owner-occupied, all loans, FLRHOFTA | 2026-07 | Oficjalne |
| Szwajcaria | 2,03% | SNBRates on new transactions, 10-year fixed-rate mortgages, mean | 2026-08 | Oficjalne |
| Meksyk | 10% | Banxico · według diario.mxWeighted average rate on new housing loans of commercial banks | 2026-06 | Z prasy |
Historia cen mieszkań i czynszów
Pokaż wszystkie źródła (39)
| Kraj | Źródło | Okres | Rodzaj |
|---|---|---|---|
| Stany Zjednoczone | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Stany Zjednoczone | BLSCPI rent of primary residence | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Stany Zjednoczone | FHFA House Price Indexmetropolitan areas — New York, Los Angeles, Chicago, Houston, Dallas, Washington, DC, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Stany Zjednoczone | BLSCPI rent of primary residence — New York, Chicago, Houston, Dallas, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Wielka Brytania | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Wielka Brytania | ONSCPI 04.1 actual rents for housing (D7CE) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Wielka Brytania | UK House Price Index (HM Land Registry)London, Manchester, Birmingham, Leeds, Liverpool, Bristol, Edinburgh | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Irlandia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Irlandia | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Irlandia | CSOresidential property price index (HPM09) — Dublin | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Kanada | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Kanada | Statistics CanadaCPI rented accommodation (18-10-0005-01) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Australia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Australia | ABSCPI rents | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Niemcy | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Niemcy | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Austria | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Austria | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Szwajcaria | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Szwajcaria | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Francja | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Francja | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Francja | Inseeindices Notaires-Insee des prix des logements anciens, appartements — Paris, Lyon (agglomération), Marseille (agglomération) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Belgia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Belgia | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Hiszpania | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Hiszpania | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Hiszpania | INEíndice de precios de vivienda (IPV) — Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana, Andalucía, Illes Balears, País Vasco | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Meksyk | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Czechy | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Czechy | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Czechy | ČSÚindexy cen nemovitostí, byty (CEN0401) — Praha, Středočeský kraj, Jihočeský kraj, Plzeňský kraj, Karlovarský kraj, Ústecký kraj, Liberecký kraj, Královéhradecký kraj, Pardubický kraj, Kraj Vysočina, Jihomoravský kraj, Olomoucký kraj, Zlínský kraj, Moravskoslezský kraj | 2015–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Polska | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Polska | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Polska | GUS BDLmediana cen za 1 m² lokali mieszkalnych (P3787) — Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź | 2010–2024pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Rumunia | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Rumunia | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Węgry | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
| Węgry | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025pobrano 2026-10-06 | Oficjalne |
Tekst metodologii ostatnio sprawdzony 2026-10-06. Dane ostatnio pobrane 2026-10-06. Jak pracujemy z danymi i źródłami