Hypotéka na 20, nebo 30 let: o kolik vyšší splátka a kolik ušetříte

Hypotéka 4 000 000 Kč za 4,94 % znamená na 20 let splátku 26 266 Kč měsíčně, na 30 let 21 326 Kč. Kratší doba stojí 4 940 Kč měsíčně navíc, tedy o 23 % vyšší splátku, ale na úrocích ušetří 1 373 715 Kč. Za 30 let zaplatíte bance na úrocích 3 677 514 Kč, to je 92 % půjčené částky.

Doba splácení	Měsíční splátka	Úroky celkem	Úroky vůči úvěru	Zaplatíte celkem
10 let	42 309 Kč	1 077 079 Kč	27 %	5 077 079 Kč
15 let	31 507 Kč	1 671 236 Kč	42 %	5 671 236 Kč
20 let	26 266 Kč	2 303 799 Kč	58 %	6 303 799 Kč
25 let	23 244 Kč	2 973 195 Kč	74 %	6 973 195 Kč
30 let	21 326 Kč	3 677 514 Kč	92 %	7 677 514 Kč

• 30 let
• 20 let

30

• 30 let0 Kč
• 20 let0 Kč

Úvěr 4 000 000 Kč, sazba 4,94 %. Vodorovná osa: roky od začátku splácení.

Proč delší doba stojí tolik navíc

Úrok se počítá z dluhu, který zbývá. U delší hypotéky splácíte jistinu pomaleji, takže dluh zůstává vysoký déle a banka z něj déle počítá úrok. Z první splátky hypotéky na 30 let jde na úrok 77 %, na samotný dluh jen zbytek.

Po 10 letech dlužíte u hypotéky na 30 let ještě 81 % původní částky, u hypotéky na 20 let 62 %. Ve chvíli, kdy je kratší hypotéka splacená, zbývá u delší ještě 2 016 255 Kč (50 % úvěru) a před vámi je dalších 10 let splácení.

Delší hypotéka a mimořádné splátky

Kratší dobu můžete napodobit i s delší hypotékou: když k nižší splátce každý měsíc přidáte rozdíl 4 940 Kč, splatíte úvěr za 20 let a na úrocích zaplatíte 2 303 799 Kč, stejně jako u kratší hypotéky se stejnou sazbou. Výhoda je v pružnosti: v horším měsíci zaplatíte jen povinnou nižší splátku.

Háček je v podmínkách. Bez poplatku jde mimořádná splátka obvykle na konci fixace a v některých dalších situacích, které stanoví zákon a vaše smlouva; jindy může banka chtít náhradu nákladů spojených s předčasným splacením. A vyžaduje to disciplínu: peníze, které nikdo nehlídá, se snadno utratí. Kolik ušetří menší částky navíc, ukazuje článek Mimořádné splátky hypotéky.

Kratší, nebo delší?

• Kratší doba vyjde nejlevněji, pokud vyšší splátku zvládnete s rezervou. Počítejte i s tím, že po fixaci může sazba a s ní i splátka vzrůst.
• Delší doba dává víc prostoru v rozpočtu a nižší splátka se snáz vejde do podmínek banky, které porovnávají splátky s příjmem. Za tu jistotu ale platíte vyššími úroky, pokud dluh nesplácíte rychleji, než musíte.
• Rezerva má přednost. Peníze poslané do hypotéky už zpátky nedostanete. Než zvolíte vyšší splátku, mějte stranou rezervu na několik měsíců výdajů.

Vlastní částku, sazbu a dobu splácení si spočítejte v hypoteční kalkulačce.