Kalkulačka: nájem, nebo koupě bytu?
Zjistěte, jestli na tom budete lépe s vlastním bytem na hypotéku, nebo v nájmu, když peníze, které byste do bytu vložili, budete investovat: po kolika letech se koupě vyplatí a při jakém nájmu to vyjde nastejno.
Zadané hodnoty se ukládají jen v tomto prohlížeči.
Po 20 letech vychází lépe
Nájem
o 1 010 342 Kč
- Majetek vlastníka po 20 letech
- 5 210 815 Kč
- Majetek nájemníka po 20 letech
- 6 221 156 Kč
- Koupě se vyplatí, když zůstanete aspoň
- Ne do 50 let
- Nájem, při kterém to vyjde nastejno
- 19 752 Kč
- Vlastní bydlení měsíčně (1. rok)
- 24 026 Kč
- Nájem měsíčně (1. rok)
- 18 000 Kč
Základní verze počítá s náklady koupě 4 %, náklady prodeje 3 %, poplatkem fondů 0,2 %, jednou sazbou po celou hypotéku, náklady vlastníka rostoucími o inflační cíl a bez daně z výnosu investic. V pokročilé verzi to můžete změnit.
Orientační výpočet pro informaci, ne finanční, daňové ani právní poradenství.
Majetek vlastníka a nájemníka
- Koupě
- Nájem
Rok 20
- Koupě5 210 815 Kč
- Nájem6 221 156 Kč
Na konci každého roku, jako by vlastník byt prodal a oba prodali své investice.
Po letech
| Rok | Náklady vlastního bydlení | Nájem | Hodnota bytu | Zbývá splatit | Majetek vlastníka | Majetek nájemníka | Koupě minus nájem |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 288 317 Kč | 216 000 Kč | 5 100 000 Kč | 3 940 344 Kč | 1 006 656 Kč | 1 355 972 Kč | -349 316 Kč |
| 2 | 288 965 Kč | 220 320 Kč | 5 202 000 Kč | 3 877 674 Kč | 1 168 266 Kč | 1 518 743 Kč | -350 477 Kč |
| 3 | 289 626 Kč | 224 726 Kč | 5 306 040 Kč | 3 811 836 Kč | 1 335 023 Kč | 1 688 699 Kč | -353 676 Kč |
| 4 | 290 300 Kč | 229 221 Kč | 5 412 161 Kč | 3 742 672 Kč | 1 507 124 Kč | 1 866 251 Kč | -359 126 Kč |
| 5 | 290 988 Kč | 233 805 Kč | 5 520 404 Kč | 3 670 012 Kč | 1 684 780 Kč | 2 051 834 Kč | -367 055 Kč |
| 6 | 291 689 Kč | 238 481 Kč | 5 630 812 Kč | 3 593 681 Kč | 1 868 207 Kč | 2 245 915 Kč | -377 708 Kč |
| 7 | 292 405 Kč | 243 251 Kč | 5 743 428 Kč | 3 513 492 Kč | 2 057 633 Kč | 2 448 987 Kč | -391 354 Kč |
| 8 | 293 135 Kč | 248 116 Kč | 5 858 297 Kč | 3 429 251 Kč | 2 253 297 Kč | 2 661 578 Kč | -408 281 Kč |
| 9 | 293 879 Kč | 253 078 Kč | 5 975 463 Kč | 3 340 753 Kč | 2 455 446 Kč | 2 884 247 Kč | -428 801 Kč |
| 10 | 294 638 Kč | 258 140 Kč | 6 094 972 Kč | 3 247 783 Kč | 2 664 340 Kč | 3 117 591 Kč | -453 251 Kč |
| 11 | 295 413 Kč | 263 303 Kč | 6 216 872 Kč | 3 150 114 Kč | 2 880 251 Kč | 3 362 248 Kč | -481 997 Kč |
| 12 | 296 202 Kč | 268 569 Kč | 6 341 209 Kč | 3 047 511 Kč | 3 103 462 Kč | 3 618 893 Kč | -515 431 Kč |
| 13 | 297 008 Kč | 273 940 Kč | 6 468 033 Kč | 2 939 722 Kč | 3 334 270 Kč | 3 888 248 Kč | -553 977 Kč |
| 14 | 297 830 Kč | 279 419 Kč | 6 597 394 Kč | 2 826 486 Kč | 3 572 986 Kč | 4 171 081 Kč | -598 095 Kč |
| 15 | 298 668 Kč | 285 007 Kč | 6 729 342 Kč | 2 707 528 Kč | 3 819 934 Kč | 4 468 211 Kč | -648 277 Kč |
| 16 | 299 523 Kč | 290 708 Kč | 6 863 929 Kč | 2 582 558 Kč | 4 075 453 Kč | 4 780 511 Kč | -705 058 Kč |
| 17 | 300 395 Kč | 296 522 Kč | 7 001 207 Kč | 2 451 273 Kč | 4 339 898 Kč | 5 108 909 Kč | -769 011 Kč |
| 18 | 301 285 Kč | 302 452 Kč | 7 141 231 Kč | 2 313 354 Kč | 4 614 843 Kč | 5 455 599 Kč | -840 756 Kč |
| 19 | 302 192 Kč | 308 501 Kč | 7 284 056 Kč | 2 168 465 Kč | 4 904 856 Kč | 5 825 816 Kč | -920 960 Kč |
| 20 | 303 118 Kč | 314 671 Kč | 7 429 737 Kč | 2 016 255 Kč | 5 210 815 Kč | 6 221 156 Kč | -1 010 342 Kč |
Orientační odhad jen pro informaci, nejde o finanční, daňové ani technické poradenství. Jak se počítá a odkud jsou data
Jak kalkulačka počítá
Nájem nejsou vyhozené peníze a hypotéka není jen spoření: vlastník platí úroky, daně, poplatky a opravy, které nájemník neplatí, zatímco nájemníkovi uteče růst hodnoty bytu. Co se vyplatí víc, záleží na cenách, nájmech, úrokových sazbách a na tom, jak dlouho budete bydlet.
Aby bylo srovnání férové, kalkulačka nechá obě domácnosti utratit stejně. Nájemník investuje to, co vlastník vloží do vlastních zdrojů a nákladů koupě, a každý měsíc to, o co je nájem levnější. Když je později levnější vlastní bydlení, investuje rozdíl vlastník.
Kalkulačka sleduje obě domácnosti měsíc po měsíci a každý rok ukáže, co by kdo měl, kdyby vše prodal: vlastník byt a doplatí hypotéku, nájemník své investice. Z toho vidíte, po kolika letech se koupě vyplatí a při jakém nájmu to vyjde nastejno.
Výchozí růst cen a nájmů je inflační cíl centrální banky, záměrně střízlivý předpoklad. Vedle něj vidíte, jak ceny a nájmy skutečně rostly v Česku, Praze nebo vašem kraji podle oficiálních statistik, a můžete tato čísla použít.
Časté otázky
Nejsou nájem vyhozené peníze?
Ne víc než úroky z hypotéky, daně a opravy. I vlastník má náklady, které mu žádný majetek nevytvoří. Rozhoduje celková cena obou možností a to, co se stane s penězi, které levnější varianta ušetří, a právě to kalkulačka porovnává.
Proč se koupě vyplatí až po delší době?
Koupě i prodej bytu stojí daně, poplatky a provize a v prvních letech tvoří většinu splátky hypotéky úroky. Tyto náklady se vrátí až postupně, jak roste hodnota bytu a klesá dluh.
Jaký výnos investic zadat?
Dlouhodobý průměr rozloženého portfolia, například 5 až 7 % ročně u portfolia s převahou akcií. Vyšší výnos nahrává nájmu, nižší koupi. Pokročilá verze ukáže, jak by výsledek dopadl se skutečnými výnosy trhů od roku 1928.
Co když rozdíl investovat nebudu?
Pak vychází nájem hůř, než ukazuje kalkulačka. Hypotéka vás nutí spořit splácením dluhu; srovnání předpokládá, že nájemník je stejně disciplinovaný. Pokud víte, že byste peníze utratili, přiklánějte se ke koupi.
Co mi řekne nájem, při kterém to vyjde nastejno?
Když se srovnatelné byty pronajímají dráž než tato částka, je pro vaši dobu bydlení výhodnější koupě; když levněji, nájem. Je to rychlý způsob, jak posoudit, jestli jsou ceny bytů v dané lokalitě vysoké vzhledem k nájmům.
Počítá kalkulačka s daněmi?
Jen s efektivní sazbou daně z výnosu investic, kterou můžete zadat. Odpočet úroků z hypotéky od základu daně, daň z prodeje bytu a dotace závisí na vaší situaci, proto je kalkulačka nepočítá.
Jak se počítá a odkud jsou data
Jak se výsledek počítá
- Vlastník zaplatí vlastní zdroje a náklady koupě, pak každý měsíc splátku hypotéky a provozní náklady. Nájemník platí nájem a na začátku zainvestuje vlastní zdroje a náklady koupě.
- Oba každý měsíc utratí stejně: když vlastní bydlení stojí víc než nájem, rozdíl investuje nájemník; když stojí méně (obvykle později, jak roste nájem nebo po splacení hypotéky), investuje ho vlastník.
- Hypotéka se splácí měsíčně anuitou; v pokročilém režimu se po fixaci změní sazba. Nájem a náklady vlastníka rostou jednou ročně, hodnota bytu roste plynule.
- Na konci každého roku je majetek vlastníka hodnota bytu po odečtení nákladů prodeje, minus zbytek hypotéky, plus jeho investice; majetek nájemníka jsou jeho investice. Zisk z investic se daní zadanou sazbou, jako by se prodaly.
- V pokročilém režimu se stejné bydlení spustí také od každého roku od roku 1928, se skutečnými výnosy amerických akcií a dluhopisů po inflaci plus inflační cíl pro investice obou domácností.
Předpoklady a omezení
- Všechny částky jsou nominální, bez přepočtu na dnešní ceny.
- Daňové odpočty úroků z hypotéky, daň z prodeje bytu, dotace ani kauci na nájem kalkulačka nepočítá.
- Ceny, nájmy i náklady rostou rovnoměrně; skutečný trh kolísá, i v historickém režimu se podle historie řídí jen výnosy investic.
- Předpokládá, že nájemník rozdíl opravdu každý měsíc investuje; peníze, které místo toho utratí, mění výsledek ve prospěch koupě.
Cena, nájem a náklady jsou kulaté příklady, ne statistika. Růst začíná na inflačním cíli centrální banky a výnos na 7 % jako v ostatních kalkulačkách; výchozí sazba hypotéky pochází z oficiální statistiky nových úvěrů v dané zemi.
Zdroje dat a období, pro které platí
Každé číslo, ze kterého kalkulačka vychází nebo se kterým začíná, pochází z jednoho ze zdrojů níže. Názvy řad uvádíme tak, jak je pojmenoval vydavatel. U každého řádku je období, ke kterému se data vztahují, a tam, kde si ho zaznamenáváme, den stažení. Oficiální data bývají v době zveřejnění stará i několik měsíců, proto si před rozhodnutím ověřte aktuální hodnotu.
- Oficiální
- Zveřejnila ji centrální banka, statistický úřad, Evropská unie nebo jiný veřejný orgán.
- Odborná nebo oborová data
- Datová sada univerzity, poskytovatele indexů, oborového sdružení nebo dodavatele dat.
- Z tisku
- Údaj oficiálního orgánu, který známe jen z tisku a neověřili jsme ho v původním zdroji. Berte ho jako přibližný.
- Příklad
- Naše zaokrouhlené číslo, žádná statistika. Nahraďte ho vlastním.
Historické výnosy akcií, dluhopisů a hotovosti
| Země | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|
| Spojené státy | Aswath Damodaran, NYU SternHistorical Returns on Stocks, Bonds and Bills (S&P 500 with dividends, 10-year T. bond, 3-month T. bill) | 1928–2025staženo 2026-09-30 | Odborná nebo oborová data |
| Všude | MSCIMSCI World Index (USD) factsheet, gross returns, annualized since 31 December 1987 | 1987-12-31 – 2026-08-31 | Odborná nebo oborová data |
Americká inflace (k přepočtu historických výnosů na reálné)
| Země | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|
| Spojené státy | U.S. Bureau of Labor Statistics (via FRED)Consumer Price Index for All Urban Consumers (CPI-U), all items, not seasonally adjusted (CPIAUCNS), December to December | 1914–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
Inflační cíle centrálních bank
Zobrazit všech 12 zdrojů
| Země | Výchozí hodnota | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|---|
| americký dolar | 2 % | FedInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| česká koruna | 2 % | ČNBInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| euro | 2 % | ECBInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| polský zlotý | 2,5 % | NBPInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| rumunský leu | 2,5 % | BNRInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| maďarský forint | 3 % | MNBInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| ukrajinská hřivna | 5 % | NBUInflation target | aktuálnístaženo 2026-09-30 | Oficiální |
| britská libra | 2 % | BoEInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| kanadský dolar | 2 % | BoCInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| australský dolar | 2,5 % | RBAInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| švýcarský frank | 1 % | SNBInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
| mexické peso | 3 % | BanxicoInflation target | aktuálnístaženo 2026-10-06 | Oficiální |
Výchozí sazby hypoték
Zobrazit všech 17 zdrojů
| Země | Výchozí hodnota | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|---|
| Spojené státy | 7,03 % | Freddie MacPrimary Mortgage Market Survey, 30-year fixed | 2026-09-24 | Odborná nebo oborová data |
| Česko | 4,94 % | ČNBMFI interest rates, new loans for house purchase | 2026-08 | Oficiální |
| Polsko | 5,99 % | NBPMIR statistics, table 4: new agreements in PLN without renegotiated ones, households, loans for house purchase | 2026-08 | Oficiální |
| Maďarsko | 6,34 % | MNBAnnualised agreed rate on new HUF housing loans, market-priced and other loans (subsidised Otthon Start loans excluded) | 2026-08 | Oficiální |
| Rumunsko | 5,65 % | BNRMonthly Bulletin, table 10.7.2: new lei housing loans to households | 2026-08 | Oficiální |
| Ukrajina | 8,25 % | NBU · podle banker.uaWeighted average rate on housing loans, subsidised єОселя included | 2026-04 | Z tisku |
| Německo | 4 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.DE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Rakousko | 3,61 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.AT.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Belgie | 3,7 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.BE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Irsko | 3,52 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.IE.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Francie | 3,2 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.FR.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Španělsko | 3,04 % | ECB, MFI interest rate statisticsComposite cost of borrowing for house purchase, MIR.M.ES.B.A2C.AM.R.A.2250.EUR.N | 2026-08 | Oficiální |
| Spojené království | 4,61 % | Bank of EnglandWeighted average rate on new advances secured on dwellings, IADB CFMBJ95 | 2026-08 | Oficiální |
| Kanada | 4,29 % | Bank of CanadaResidential mortgages, uninsured, funds advanced, V122667781 | 2026-07 | Oficiální |
| Austrálie | 6,2 % | RBATable F6, new loans funded, owner-occupied, all loans, FLRHOFTA | 2026-07 | Oficiální |
| Švýcarsko | 2,03 % | SNBRates on new transactions, 10-year fixed-rate mortgages, mean | 2026-08 | Oficiální |
| Mexiko | 10 % | Banxico · podle diario.mxWeighted average rate on new housing loans of commercial banks | 2026-06 | Z tisku |
Historie cen bytů a nájmů
Zobrazit všech 39 zdrojů
| Země | Zdroj | Období | Druh |
|---|---|---|---|
| Spojené státy | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené státy | BLSCPI rent of primary residence | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené státy | FHFA House Price Indexmetropolitan areas — New York, Los Angeles, Chicago, Houston, Dallas, Washington, DC, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené státy | BLSCPI rent of primary residence — New York, Chicago, Houston, Dallas, Miami, Atlanta, Boston, San Francisco, Seattle | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené království | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené království | ONSCPI 04.1 actual rents for housing (D7CE) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Spojené království | UK House Price Index (HM Land Registry)London, Manchester, Birmingham, Leeds, Liverpool, Bristol, Edinburgh | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Irsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Irsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Irsko | CSOresidential property price index (HPM09) — Dublin | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Kanada | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Kanada | Statistics CanadaCPI rented accommodation (18-10-0005-01) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Austrálie | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Austrálie | ABSCPI rents | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Německo | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Německo | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rakousko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rakousko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Švýcarsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Švýcarsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Francie | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Francie | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Francie | Inseeindices Notaires-Insee des prix des logements anciens, appartements — Paris, Lyon (agglomération), Marseille (agglomération) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Belgie | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Belgie | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Španělsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Španělsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Španělsko | INEíndice de precios de vivienda (IPV) — Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunitat Valenciana, Andalucía, Illes Balears, País Vasco | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Mexiko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Česko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Česko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Česko | ČSÚindexy cen nemovitostí, byty (CEN0401) — Praha, Středočeský kraj, Jihočeský kraj, Plzeňský kraj, Karlovarský kraj, Ústecký kraj, Liberecký kraj, Královéhradecký kraj, Pardubický kraj, Kraj Vysočina, Jihomoravský kraj, Olomoucký kraj, Zlínský kraj, Moravskoslezský kraj | 2015–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Polsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Polsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Polsko | GUS BDLmediana cen za 1 m² lokali mieszkalnych (P3787) — Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź | 2010–2024staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rumunsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Rumunsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Maďarsko | BISresidential property prices (nominal) | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
| Maďarsko | Eurostat HICPCP041 actual rentals for housing | 2010–2025staženo 2026-10-06 | Oficiální |
Text metodiky naposledy zkontrolován 2026-10-06. Data naposledy stažena 2026-10-06. Jak pracujeme s daty a zdroji