Konec fixace hypotéky: co se stane se splátkou

V Česku se úroková sazba hypotéky fixuje jen na několik let. Když fixace skončí, banka nabídne novou sazbu a splátka se přepočítá ze zůstatku úvěru na zbývající dobu splácení. Podle toho, kam se mezitím posunuly sazby, může splátka klesnout, nebo citelně vzrůst. Níže je spočítáno o kolik.

Počítáme s výchozími hodnotami kalkulačky: úvěr 4 000 000 Kč na 30 let se sazbou 4,94 %, což je průměrná sazba nových úvěrů na bydlení podle ČNB. Fixace v příkladu trvá 5 let.

Co se stane za prvních 5 let

Splátka je 21 326 Kč měsíčně. Na začátku jde ale většina z ní na úroky: za prvních 5 let zaplatíte na úrocích 949 598 Kč, tedy 74 % všeho, co bance pošlete. Na konci fixace tak zbývá splatit 3 670 012 Kč, splaceno je jen 8 % úvěru. Nová sazba se proto týká skoro celé půjčky.

O kolik se změní splátka

Nová sazba	Nová splátka	Změna splátky	Úroky do konce
3,94 %	19 250 Kč	−2 076 Kč	2 105 077 Kč
4,94 %	21 326 Kč	beze změny	2 727 916 Kč
5,94 %	23 512 Kč	+2 185 Kč	3 383 443 Kč
6,94 %	25 799 Kč	+4 472 Kč	4 069 562 Kč
7,94 %	28 180 Kč	+6 854 Kč	4 783 998 Kč

Když sazba po fixaci vzroste o jeden procentní bod na 5,94 %, splátka stoupne o 2 185 Kč měsíčně, tedy o 10 %. Při dvou bodech navíc (6,94 %) je to 4 472 Kč a 21 %. Tři body by za zbylou dobu splácení stály 2 056 082 Kč na úrocích navíc. Pokud naopak sazby o bod klesnou, splátka se sníží o 2 076 Kč.

Co můžete na konci fixace udělat

• Porovnat nabídky. Banka vám před koncem fixace pošle nabídku nové sazby. Není povinné ji přijmout: hypotéku můžete převést k jiné bance, která nabídne lepší podmínky.
• Zvolit délku nové fixace. Kratší fixace bývá vhodná, když čekáte pokles sazeb, delší dává jistotu splátky na víc let. Jak se budou sazby vyvíjet, ale nikdo spolehlivě neví.
• Splatit část úvěru. Na konci fixace jde úvěr obvykle splatit zcela nebo zčásti bez poplatku. Kdybyste v příkladu splatili 10 % zůstatku, tedy 367 001 Kč, splátka by při sazbě o bod vyšší klesla na 21 160 Kč, o 2 351 Kč méně.
• Prodloužit splatnost. Nižší splátku dá i delší doba splácení. Zaplatíte ale víc na úrocích, proto se hodí spíš jako krátkodobé řešení.

Jak by se změnila splátka u vaší vlastní hypotéky, ukáže zátěžový test v hypoteční kalkulačce. Kolik ušetří pravidelné mimořádné splátky, popisuje článek Mimořádné splátky hypotéky.