Kredyt hipoteczny na 20 czy 30 lat: o ile wyższa rata i ile zaoszczędzisz

Kredyt hipoteczny na 400 000 zł z oprocentowaniem 5,99% to przy 20 latach rata 2863 zł miesięcznie, a przy 30 latach 2396 zł. Krótszy okres kosztuje 467 zł więcej co miesiąc, czyli ratę wyższą o 20%, ale oszczędza 175 207 zł na odsetkach. Przez 30 lat oddasz bankowi 462 427 zł odsetek, czyli 116% pożyczonej kwoty.

Okres	Rata miesięczna	Odsetki razem	Odsetki wobec kredytu	Razem do spłaty
10 lat	4439 zł	132 657 zł	33%	532 657 zł
15 lat	3373 zł	207 188 zł	52%	607 188 zł
20 lat	2863 zł	287 220 zł	72%	687 220 zł
25 lat	2575 zł	372 428 zł	93%	772 428 zł
30 lat	2396 zł	462 427 zł	116%	862 427 zł

• 30 lat
• 20 lat

30

• 30 lat0 zł
• 20 lat0 zł

Kredyt 400 000 zł, oprocentowanie 5,99%. Oś pozioma: lata od pierwszej raty.

Dlaczego dłuższy okres kosztuje tak dużo więcej

Odsetki liczy się od kapitału, który został do spłaty. Przy dłuższym okresie kapitał spada wolniej, więc bank dłużej nalicza odsetki od wysokiej kwoty. W pierwszej racie kredytu na 30 lat odsetki stanowią 83%, kapitał spłaca tylko reszta.

Po 10 latach przy kredycie na 30 lat zostaje do spłaty jeszcze 84% pożyczonej kwoty, przy kredycie na 20 lat 65%. Gdy krótszy kredyt jest już spłacony, przy dłuższym zostaje 215 880 zł (54% kredytu) i kolejne 10 lat rat.

Dłuższy kredyt i nadpłaty

Krótszy okres da się odtworzyć dłuższym kredytem: jeśli co miesiąc dopłacisz różnicę 467 zł, spłacisz kredyt w ciągu 20 lat i oddasz 287 220 zł odsetek, tyle samo co przy krótszym kredycie z tym samym oprocentowaniem. Zaletą jest elastyczność: w gorszym miesiącu płacisz tylko obowiązkową, niższą ratę.

Haczyk tkwi w warunkach. Bank może pobrać rekompensatę za nadpłatę tylko wtedy i w takiej wysokości, na jakie pozwalają przepisy i umowa; zwykle dotyczy to pierwszych lat kredytu albo okresu stałej stopy. Potrzebna jest też dyscyplina: pieniądze, o które nikt nie prosi, łatwo wydać. Ile dają mniejsze kwoty, pokazuje artykuł Nadpłata kredytu hipotecznego.

Krócej czy dłużej?

• Krótszy okres wychodzi najtaniej, jeśli wyższą ratę udźwigniesz z zapasem, także wtedy, gdy oprocentowanie wzrośnie.
• Dłuższy okres daje niższą obowiązkową ratę i więcej luzu w budżecie, a niższa rata poprawia zdolność kredytową. Płacisz za to wyższymi odsetkami, chyba że spłacasz szybciej, niż musisz.
• Najpierw poduszka finansowa. Pieniędzy wpłaconych do kredytu nie odzyskasz. Zanim wybierzesz wyższą ratę, odłóż na kilka miesięcy wydatków.

Własny kredyt, oprocentowanie i okres policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.